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万利国际娱乐网址8,“千亿新兵”正荣地产:13位高管出走 销售增速持续放缓

2020-01-10 12:33:273404匿名

万利国际娱乐网址8,“千亿新兵”正荣地产:13位高管出走 销售增速持续放缓

万利国际娱乐网址8,文 | 原创中心 刘莹

11月20日,正荣地产原执行董事及行政总裁王本龙的离职申请正式生效,与王本龙一同退出正荣地产控股股份有限公司的还有李祺、杨震麟两名监事。其中,李祺为原集团风控管理中心风控部总经理助理,离职前在正荣地产旗下多个区域公司担任监事。

13位高管先后离职

或拖累四季度业绩表现

43岁的王本龙一度被认为是正荣千亿规模路上的“功臣”。业内人士称,2014年,王本龙加入正荣任天津置业发展有限公司总经理,此后,他提出并落地了高周转、跟投、合作拿地及投资标准化体系,帮助正荣实现上市,完成全国化投资布局,提升正荣管理质量,引用和任用了一批优秀人才等,这些都是王本龙的“战绩”。

王本龙的出走,只是这家闽系房企高管离职潮的冰山一角。不完全统计显示,去年8月至今,包含原地产执行总裁林朝阳、行政副总裁肖和春、地产副总裁刘翔、副总裁林勇、地产设计中心总经理陈伟均、产业发展集团财务总监郑琳琳、集团人力资源副总裁袁变革、财务总监兼联席公司秘术谈铭恒、人力资源总经理王志成、正荣资本总经理江晨、法务审计负责人杨震麟等在内的正荣系离职高管已有13位。

去年年中开始,正荣地产开启了新一轮内部架构调整,并在年末跻身千亿房企俱乐部之后继续深化,包括将上海和苏州区域公司合并成立苏沪区域公司、将天津和济南区域公司合并成立环渤海区域公司,以及将广州公司业务交由长沙公司统一孵化等一系列变动都在调整的范围内,上述变动之下,正荣系高管开启“离职潮”。

2019年初,正荣地产提出“新三年战略”,将之前的调整解释为,“意在借此搭建总部-区域的二级管控体系,放权区域公司的同时,整合总部管理中心”。受此影响,今年以来,非执行董事沈国庆权等多位正荣系高管继续出走,一年以前,由黄仙枝、林朝阳、王本龙形成的正荣地产管理团队“三人天团”,只剩下黄仙枝一人。

新晋的正荣地产11人管理团队主打“年轻化”。其中,“80后” 有7人,5位助理总裁的平均年龄也在35岁上下,他们加入正荣时都只是总经理或总监,分管营销、人资、综管、工程、成本等具体业务,在几年的连续晋升中,进入高管序列。

按照正荣地产方面的说法,目前,正荣地产正面临上市关键期、创业老臣期权兑现期和集团架构变革期,公司也将改变过去管理团队多是“空降兵”的现象,重用年轻人。“35岁正是干事业的年龄,要多给他们机会”,董事会主席黄仙枝称。

业内人士表示,想要赋予年轻团队权利,不一定非要通过让原有团队离职的方式来实现,若是因为这个原因,这只能说明正荣地产在管理上存在狭隘。

在另一位业内人士看来,高管的离职大多会对业绩延续产生负面影响,尤其是核心岗位和核心人员的突然离职。从王本龙的离职公告来看,其空缺出的职位将由黄仙枝等“暂代”,这说明,正荣地产尚未做好核心高管离职后接班人的规划和准备,处理不好会影响到正荣地产在第四季度的业绩表现。况且,“新鲜血液”是否能为正荣地产带来预期中的业绩,也有待时间的考量。

分析师于斌认为,正荣系高管的离职,显示出他们对正荣地产未来发展的信心不足,加上造血能力不足,业绩压力大,正荣地产未来的路恐怕不好走。

权益销售比持续下降

千亿销售额“有水分”

2016-2018年间,正荣地产仅用3年时间便实现了从不到400亿元到千亿元的突破,成功登陆港交所上市,被当成二线房企样本式的存在。然而,进入2019年,正荣地产没有延续此前的“黑马”姿态,业绩增速出现下滑。

截至10月底,正荣地产披露的销售数据为1030.31亿元,完成年度1300亿元销售目标的79.2%。照此计算,正荣地产在11-12月间的单月销售额保持在135亿元才能如期达标,而此前其月均销售额仅为103亿元左右。

按照董事会主席黄仙枝的规划,2019-2021年是正荣地产的高质量增长期,销售增速要定在30%左右,三年后规模将翻一番。而就正荣地产目前的表现来看,即便今年如期达标,相比去年末1080亿元的销售额,增幅也仅为20.3%,与30%相差近10个百分点。

业绩增速放缓的迹象在今年上半年便已经显现。截至6月底,正荣地产的销售额增速和营收增速分别为0.82%和10.83%,相比2018年同期170%和52.31%的同比涨幅,分别降低160个百分点和40个百分点。

市场分析人士表示,一般来说,房地产的业绩要比预售楼的时候滞后1年,也就是说正荣地产2019年中期所体现的是2018年中期的预售,即在去年中期时正荣便已经出现放缓。伴随调控的深入,未来正荣地产面临的是更差的市场环境,业绩增速恐会再度放缓,甚至是负增长。

从盈利能力的表现上来看,正荣地产也正在落后于同级别千亿房企。上半年末,世茂房地产、中国金茂、富力地产、雅居乐四家的净利润分别达到75.69亿元、73.77亿元、41.70亿元、和83.58亿元。同期,正荣地产的净利润仅有22.33亿元。

在毛利润率和净利润率方面,正荣地产持续处于低位,并有下降趋势。2016-2019年中期,正荣地产的毛利润率分别为21.70% 、21.09% 、22.76% 和20.32%,净利润率分别为8.51% 、7.61% 、8.44%和8.64%,去年以来虽有所爬升,但仍未超过2015年的高点。而彼时,top30房企的平均毛利润率一直在30%左右,平均净利润率在12%左右,都高于正荣地产。

作为企业现金的主要来源,正荣地产的经营活动现金流持续紧绷,已经连续四年净流出。2016年至2019年中期,正荣地产的经营活动现金流量净额分别为-16.6亿元 、-42.39亿元 、-26.64亿元 和 -77.23亿元,4年内累计净流出额为163亿元。

由于权益销售占比一直不高,正荣地产的销售业绩也被诟病“水分大”。焦点地产新闻查询克而瑞发现,前10月,正荣地产的权益销售金额为571亿元,排名百强房企第31位,权益销售比为51.7%,而在今年上半年,正荣地产尚以355.1亿元的权益销售金额排在第29位,权益销售比60%,均低于top30房企79%的平均值。

在正荣地产规模扩张最迅速的几年,其权益销售占比一直呈现下滑趋势。统计显示,2016-2018年的三年里 ,正荣地产的全口径签约销售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元,对应的权益销售金额为362.32亿元、470.05亿元、561.42亿元,权益销售占比的比值为92.21%、67%、51.98%,三年内降幅约40个百分点。

业内人士称,一般而言,权益销售金额由于剔除了母公司以及关联方权益和员工跟投部分,更能客观地反应出房企的资金运用和战略水准,而权益额又以公司股权占比为准,销售权益占比越低,其锁定利润的能力就越差。如上看来,正荣地产的千亿销售额或徒有其表。